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31 janv. 2025

Optimisez votre investissement locatif grâce aux avantages fiscaux du LMNP

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est une solution idéale pour les investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité tout en se constituant un patrimoine immobilier. Ce régime est adapté à ceux qui souhaitent optimiser la rentabilité de leurs investissements locatifs en offrant des loyers plus élevés que ceux de la location nue et en profitant d’une fiscalité favorable.
Il offre en effet des avantages fiscaux significatifs, notamment la possibilité de choisir entre le régime micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 50%, ou le régime réel, permettant de déduire les charges réelles et d'amortir le bien, réduisant ainsi l'impôt sur les revenus locatifs.

Voici un aperçu complet de ce régime, abordant ses principes, ses avantages, les charges déductibles, l'amortissement, ainsi que ses implications fiscales.

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le LMNP est un statut fiscal réservé aux particuliers louant des biens meublés sans en faire leur activité principale. Pour être considéré comme "meublé", le logement doit inclure un équipement permettant au locataire de s’installer immédiatement, sans avoir besoin d’apporter de mobilier essentiel. Cela comprend des équipements tels qu'un lit, des chaises, une table, des espaces de rangement, des appareils de cuisson, un réfrigérateur et de la vaisselle.
Pour être qualifié de loueur en meublé non professionnel, il faut que l'une des deux conditions suivantes soit remplie :
  • Plafond de recettes annuelles : le montant des loyers encaissés doit être inférieur à 23 000 € par an.
  • Les recettes issues de la location meublée doivent être inférieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal : salaires, autres BIC (Bénéfices industriels et commerciaux), etc.

Quels sont les types de régimes fiscaux en LMNP ?

Le LMNP est soumis au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Si vos revenus locatifs ne dépassent pas 77 700 €. Vous avez le choix entre deux options :

Régime Micro-BIC 

Ce régime est automatiquement applicable si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 77 700 €.
  • Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % pour couvrir vos charges (mais vous ne pouvez alors pas déduire les charges réelles). Cela signifie que vous ne serez imposé que sur la moitié de vos revenus locatifs.
  • Simple et rapide, ce régime convient aux bailleurs avec peu de charges.

Régime Réel (régime dit de bénéfice réel)

  • Vous pouvez déduire vos charges réelles (entretien, taxes, assurances, intérêts d’emprunt, etc.) et amortir le bien et son mobilier. L'amortissement est un élément clé de la fiscalité du LMNP. Il consiste à répartir le coût d’achat du bien (hors terrain) et du mobilier sur plusieurs années et de le déduire des revenus locatifs imposables. 
  • Ce régime s’applique si vous en faites la demande (c’est intéressant dans le cas où la somme des charges déductibles et de l’amortissement  dépassent l’abattement forfaitaire du micro-BIC) .
  • Idéal pour les propriétaires souhaitant optimiser leurs revenus nets grâce à une prise en compte détaillée des dépenses.
  • Si vos revenus locatifs annuels sont supérieurs à 77 700 € alors c’est le régime réel qui s’applique.

A noter :  pour les revenus 2025 qui seront déclarés en 2026 :

- Dans le cas d’une location d’un meublé de tourisme non classé, le plafond de revenus locatifs pour bénéficier du régime micro Bic passe de 77 700 € à 15 000 € et l’abattement forfaitaire de 50 à 30 %. Le régime réel s’applique au-delà de 15000 € de loyer ou si le bailleur en fait la demande.
- Les modalités d’imposition pour les meublés de tourisme classés ont aussi été modifiées et sont désormais similaires à celles des meublés longue durée.
- Pour en savoir plus : Impôt sur le revenu - Revenus d'une location meublée | Service-Public.fr

En choisissant le régime réel, vous pouvez déduire de nombreuses charges, ce qui réduit directement le montant de vos revenus imposables. Voici ce que vous pouvez déduire :
  • Les intérêts d’emprunt : Si vous avez contracté un prêt pour acheter le bien, les intérêts payés chaque mois sont déductibles.
  • Les charges de copropriété qui ne sont pas supportées par le locataire peuvent être déduites.
  • Les assurances : Assurance habitation pour le propriétaire non occupant (PNO) et autres assurances liées au bien comme l’assurance pour loyers impayés.
  • Les travaux de rénovations dont le montant est inférieur à 600 € (au-delà, ce sont des charges amortissables).
  • Les frais de gestion : Les honoraires d’agences immobilières, les frais de comptabilité ou de déclaration.
  • Les frais d’établissement (publicité, annonces, prospection, …)
  • Les taxes : La taxe foncière (hors ordures ménagères).
  • Les fournitures : Achat de mobilier, électroménager ou tout équipement nécessaire pour meubler le bien (si leur valeur dépasse 600 €, ils pourront alors être déduit sous forme de charges amortissables).
  • Les frais liés à l'acquisition si le bien est mis en location au cours de l’année durant laquelle il a été acquis : frais de notaires, commissions d'agence immobilière. Vous pouvez également choisir d’ajouter les frais de notaire à la valeur totale du bien pour augmenter l’amortissement du logement.
  • La cotisation foncière des entreprises (CFE),…

Quels sont les avantages du statut LMNP pour le bailleur ?

  • Un complément de revenus attractif

Le statut LMNP permet de percevoir des revenus locatifs réguliers avec un potentiel de loyers nettement supérieur à celui d'une location nue  (10 à 30 % en moyenne).

  • Une fiscalité avantageuse

- Avec le régime réel, les charges et l’amortissement du bien réduisent le revenu imposable, voire permettent de ne payer aucun impôt sur vos revenus locatifs pendant plusieurs années.
- L’abattement forfaitaire du régime micro-BIC (50 % ou 30 % pour les meublés non classés) est simple à utiliser et avantageux pour les petites locations.

  • Un amortissement du bien et du mobilier

L’amortissement permet de considérer que votre bien et votre mobilier perdent de la valeur avec le temps. Cela réduit vos revenus imposables sans générer de dépenses réelles.

  • Flexibilité de gestion

En louant meublé, vous pouvez proposer des baux plus courts (1 an renouvelable, 9 mois pour les étudiants), ce qui vous offre plus de souplesse pour ajuster vos projets immobiliers.

  • Une demande locative soutenue

Les logements meublés attirent particulièrement :

- Les étudiants et les jeunes actifs cherchant une solution clé en main.
- Les personnes en mobilité professionnelle ou en transition.

  • Pas de cotisations sociales

Contrairement au statut de loueur professionnel, le LMNP n’oblige pas à payer des cotisations sociales sur vos revenus locatifs.

En résumé :

Le statut LMNP est donc un excellent moyen de rentabiliser un investissement immobilier tout en bénéficiant de conditions fiscales avantageuses. Qu’il s’agisse d’un studio pour étudiant ou d’un appartement destiné à des locataires en mobilité, il s’adapte à de nombreux profils et situations.
Il est conseillé de bien réfléchir à vos objectifs (complément de revenus, investissement à long terme, etc.) et de demander conseil à un expert (notaire, expert-comptable ou gestionnaire de patrimoine) pour maximiser vos bénéfices.


ZOOM sur l’Amortissement en LMNP

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) séduit de nombreux investisseurs pour ses avantages financiers, et l'un des plus significatifs est sans doute le mécanisme d’amortissement. Mais de quoi s’agit-il exactement, et comment fonctionne-t-il dans le cadre de la location meublée ? Voici une explication claire et détaillée pour mieux comprendre cet outil fiscal.


Qu'est-ce que l'amortissement en LMNP ?

L’amortissement est une technique comptable qui permet de répartir le coût d’un bien immobilier et de son mobilier sur une période déterminée. L’idée est simple : chaque année, une partie de la valeur de votre bien est considérée comme une "usure" et peut donc être déduite de vos revenus locatifs imposables.
En d’autres termes, grâce à l’amortissement, vous réduisez la base imposable de vos loyers, ce qui permet de diminuer, voire d’annuler totalement, votre impôt sur les revenus locatifs.


Quels biens peuvent être amortis ?

L’amortissement en LMNP couvre plusieurs éléments liés à votre investissement :
  • Le bien immobilier (hors terrain) : La structure du bâtiment est amortissable sur une période allant généralement de 20 à 40 ans.
  • Le mobilier et les équipements : Les meubles et équipements indispensables pour rendre le logement habitable (cuisine équipée, placards, lit, table, chaises, électroménager, etc.) d’une valeur supérieure à 600 € peuvent être amortis sur une durée plus courte, généralement entre 3 et 10 ans. 
  • Les travaux et aménagements : Les travaux d’amélioration (installation d'une cuisine équipée, rénovation intérieure) peuvent également être amortis sur plusieurs années dès lors que leur montant dépasse 600 €.
  • Les frais liés à l'acquisition du bien : Certains frais engagés lors de l'achat peuvent être amortis : Frais de notaire (hors droits de mutation), Frais d'agence immobilière

À noter : Le terrain n’est jamais amortissable, car il ne subit pas d’usure au fil du temps.

Que se passe-t-il si l’amortissement dépasse les revenus ?

Contrairement aux déficits fonciers dans la location nue, l'excédent d’amortissement en LMNP ne peut pas générer un déficit reportable sur l'ensemble des revenus du foyer fiscal. Toutefois, cet excédent peut être reporté indéfiniment pour réduire les revenus locatifs des années suivantes.


Faut-il opter pour le régime réel pour profiter de l’amortissement ?

Oui, l'amortissement n'est disponible que dans le cadre du régime réel. Si vous optez pour le régime micro-BIC, vous bénéficiez simplement d'un abattement forfaitaire de 50 %, mais vous ne pouvez pas amortir votre bien.


En résumé

L’amortissement en LMNP est un atout majeur pour les investisseurs cherchant à optimiser la rentabilité de leur investissement locatif. Grâce à ce mécanisme, il est possible de générer des revenus locatifs tout en réduisant significativement l’impôt à payer. Pour profiter pleinement de cet avantage, il est vivement conseillé de se faire accompagner par un expert-comptable ou un professionnel de l’immobilier afin de bien définir la stratégie fiscale la plus adaptée.
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