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09 févr. 2023

Le dispositif défiscalisant PINEL 2024

Le dispositif fiscal de faveur Pinel 

En vigueur depuis le 1er septembre 2014 le dispositif PINEL vous offre jusqu’à 63 000€ de réduction d'impôts.
Les contribuables investisseurs qui font l'acquisition d'un logement neuf destiné à la location non meublée  peuvent réaliser des économies d'impôts jusqu'au 31 décembre 2024.
 
Le dispositif PINEL remplace le dispositif Duflot qui avait été mis en place en janvier 2013. 
 
Ses principaux avantages : 
 
  1. Modulation de l’avantage fiscal en fonction de la durée d’engagement de location
  2. Possibilité de louer le bien à vos ascendants et descendants (à conditions qu'ils ne fassent pas partie de votre foyer fiscal).
 
 

La défiscalisation loi Pinel en Haute-Savoie

 Le dispositif d’investissement locatif "Pinel" a été modifié par la loi de finances 2021 . A compter du 1ier janvier 2023 et jusqu'au 31 décembre 2024 , le dispositif PINEL se scinde en deux modes de défiscalisation différents :

  1. Le dispositif PINEL classique avec des taux d'économies d'impôts qui se réduisent progressivement en 2023 et 2024
  1. Le dispositif PINEL+ qui permet de bénéficier des taux antérieurs mais sous réserve de remplir des conditions de localisation (quartiers prioritaires) ou de qualité élevée en matière de performance énergétique, d'usage et de confort.
 
 

le dispositif pinel classique

Voici les réductions d'impôts en fonction de l'engagement initial pour 2024:
  • 9 % du prix d'achat du bien pour un engagement de location de six ans
  • 12 % du prix d'achat du bien pour un engagement de location de neuf ans
  • 14 % pour un engagement de location initial de neuf ans avec prolongation de 3 ans .
Depuis le 1er janvier 2021, le dispositif Pinel est réservé aux investissements réalisés dans des logements neufs ou en l’état futur d’achèvement situés dans un bâtiment d'habitation collectif.  En conséquence, les villas individuelles construites au sein d’une copropriété ou les villas construites de manière jumelées ou en bande ne sont pas éligibles à la réduction d'impôt « Pinel ».
 
Le dispositif a été recentré sur les zones les plus tendues : Seules les zones A bis, A et B1 sont  désormais éligibles.
 
Les biens situés en zone B2 peuvent encore en bénéficier sous les conditions cumulatives suivantes :
 
1.Le permis de construire doit avoir été déposé au plus tard le 31/12/2017.
2.La vente doit être signée au plus tard le 15/03/2019
3.La commune doit être agréée
 
 

Les conditions à respecter

•    L'investisseur du bien immobilier s’engage à louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 6 ans, pouvant être allongée de deux périodes de 3 ans.
 
•    Depuis le 1er janvier 2015, les investisseurs ont la possibilité de louer à leurs descendants ou ascendants, sous réserve que ces derniers ne soient pas membre du foyer fiscal du bailleur et que le plafond de loyer et de ressources du locataire soient respectés.
 
•    L’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
 
•    Le bien immobilier doit être situé dans une zone d’investissement éligible.
 
•    Sont autorisées deux acquisitions par an, par contribuable, au titre d’une même année d’imposition, dans la limite de 300 000 € par contribuable et dans la limite d’un prix plafonné à 5 500 € le m² de surface habitable.
 
•     Le bien doit être énergétiquement performant (RT 2012 ou BBC 2005 pour les permis de construire déposés avant le 1er janvier 2013)
 
•    La réduction est applicable sur les logements neufs achevés ou en état futur d’achèvement (VEFA) acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024 et situés dans un immeuble collectif.

•    L’achèvement du bien immobilier doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la signature de l'acte authentique d'acquisition.
 
•    Des plafonds de loyer et des plafonds de ressources sont applicables.
 
 

Plafonnement des ressources pour les baux conclus ou renouvelés en 2023

Vous trouverez les montants de revenus applicables pour l'année 2023 dans le tableau ci-dessous. (les plafonds de ressources pour un investissement réalisé en 2024 ne sont pas encore connus)
Les revenus indiqués dans le tableau ci-dessous correspondent au "revenu fiscal de référence" N-2 (2021) du candidat locataire.
Composition du foyer Zone A Zone B1Zone B2
 Personne seule   41.855 €  34.115 €  30.704 €
 Couple 62.555 €  45.558€  41.001 €
 Personne seule ou couple + 1 personne à charge 75.194 €  54.785 €  49.307 € 
 Personne seule ou couple + 2 personne à charge 90.070 €  66.139 €  59.526 €
 Personne seule ou couple + 3 personne à charge 106.627 €  77.805 €  70.025 €
 Personne seule ou couple + 4 personne à charge  119.987 €  87.685 €  78.917 €
 Majoration par personne à charge supplémentaire  +13.369 €  +9.782 €  +8.801 €
 

 


Plafond de loyer par zone appliquée au département

L'arrêté préfectoral de la région Rhône-Alpes n° 15-034 du 4 février 2015 a fixé initialement le plafond de loyer des communes de Haute-Savoie en zone A à 12,20 € / m². Depuis, ce dernier a été réactualisé :

Pour l'année 2022, le plafond de loyer "loi PINEL" a ainsi été  fixé à 12,77 €/m² en zone A pour  les communes de Haute-Savoie.

 
Plafonds de loyers PINEL applicables au département de la Haute-Savoie en 2022  :
 
  1. Zone A  : 12,77 €/m²
  2. Zone B1 : 10,93 €/m²
  3. Zone B2 ( selon conditions) : 9,17 €/m2
 
 

Calcul du loyer maximum

Coefficient du dispositif PINEL
 
Le calcul du loyer se fait après application d'un coefficient sur la surface (S) fiscale du logement
= 0,7 + 19/S
 
Le résultat ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.
Ce coefficient est multiplié au plafond du loyer de la zone.
On multiplie ensuite le résultat par la superficie du logement pour obtenir le plafond de loyer.
 

Exemple : 

Pour un logement de 45m² situé en zone B1 : 0,7 + (19/45) = 1,12
        1,12 x 10,55 = 11,81
        Pour ce logement de 45m² le plafond de loyer est donc de 11,81€/m² soit 531 €
 
Depuis le 1er janvier 2013, le plafond des niches fiscales s'élève à 10 000 €.
Le dispositif  PINEL est soumis à ce plafonnement. Il est possible de cumuler plusieurs opérations de défiscalisation dans la limite d’une réduction annuelle de 10 000 €.
 


 Le dispositif Pinel +

À partir de 2023, les avantages fiscaux des investissements locatifs en Pinel seront réduits. Cependant, il est possible de les maintenir en 2023 et 2024  en respectant les critères du dispositif Pinel +.

Comme pour le PINEL classique, la durée initiale de location est de 6 ou 9 ans, avec une possibilité de prolongation jusqu'à 12 ans et des avantages fiscaux croissants.

Le taux de réduction d’impôts est de 12% du coût d’acquisition du bien pour un engagement de 6 ans, 18 % pour un engagement de 9 ans et de 21 % pour un engagement de 12 ans.


LES CONDITIONS DU PINEL +

Les conditions principales pour bénéficier du Pinel + restent les mêmes que le PINEL classique :

Le logement doit être situé dans un immeuble collectif, le loyer et les revenus du locataire sont plafonnés, un niveau minimal de performance énergétique doit être respecté, et le logement doit être construit dans une zone où il y a un déséquilibre entre l'offre et la demande.

Pour être éligible au dispositif Pinel +, vous devez en outre acheter un logement neuf qui répond à l'une des deux conditions suivantes :
1.    Le logement doit être situé dans les Quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV).
ou
2.    Le logement doit respecter un niveau de qualité élevé en termes de performance énergétique, d'usage et de confort.


LES CRITèRES DE QUALITé DU PINEL+

Les critères de qualité du Pinel + se divisent en deux catégories : les critères d'usage et de confort  et les critères environnementaux.
  • Le logement doit respecter des critères de qualité d'usage et de confort spécifiques. Les critères d'usage incluent une surface habitable minimale en fonction du nombre de pièces de l'appartement, ainsi que des espaces extérieurs privatifs ou à jouissance privative d'une certaine taille. À partir de T3, le logement doit également avoir une ouverture sur l'extérieur sur au moins deux orientations différentes.
  • Les critères environnementaux exigent que le logement respecte des normes de performance énergétique et environnementale, qui seront progressivement renforcées sur la période 2023-2024. Les logements acquis en 2023 doivent atteindre les seuils de la Réglementation environnementale (RE2020) qui entreront en vigueur en 2025. Les logements acquis en 2024 doivent également respecter ces critères et atteindre la classe A du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Des dispositions spécifiques sont prévues pour les logements acquis en 2023 ou 2024 dont le permis de construire a été demandé avant le 1er janvier 2022. Les logements acquis en 2023 et 2024 qui ne résultent pas d'une opération de construction doivent atteindre l'étiquette A ou B du DPE.

 Dernière mise à jour le 19/04/2022

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