La fiscalité de l'investissement immobilier

Les principes de la fiscalité de la location non meublée

 

Les revenus issus de la location de biens immobiliers sont imposables ! A ce titre, le régime fiscal des logements loués vides relève des « revenus fonciers » et donc soumis à l’impôt sur le revenu.

 Plusieurs régimes sont possibles :

 

 Le Micro foncier :

 

Le régime du micro-foncier s'applique automatiquement si le revenu brut foncier ne dépasse pas 15.000 €/an. Le revenu net imposable sera déterminé en appliquant aux sommes en question un abattement forfaitaire de 30 % (correspondant aux frais et charges). Sur option, il est possible de demander l’application du régime réel.

 

 Le Droit commun (ou frais réels) :

 

Ce régime est applicable de plein droit lorsque le revenu brut foncier annuel excède 15 000 €

Le revenu foncier net imposable est déterminé après la déduction sur les loyers bruts perçus de certains frais et charges :

  • Intérêts d’emprunt,
  • Dépenses liées aux travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien
  • Taxe foncière.
  • Frais de gestion et assurances loyers impayés…
  • Le revenu net taxable ainsi obtenu est à réintégrer dans le revenu global de l'investisseur, pour le calcul de l'impôt sur le revenu. L'éventuel déficit résultant des dépenses autres que les intérêts d'emprunts est déductible du revenu global jusqu'à 10 700€. Le reste est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

 

Le dispositif fiscal de faveur Pinel 

En vigueur depuis le 1er septembre 2014 le dispositif PINEL vous offre jusqu’à 63 000€ de réduction impôts.

Le dispositif PINEL remplace la dispositif Duflot qui avait été mise en place en janvier 2013. 

Ses principaux avantages : 
-    Modulation de l’avantage fiscal en fonction de la durée d’engagement de location : 12% du prix du logement sur 6 ans, 18% sur 9 ans et 21 % sur 12 ans.
-    Possibilité de louer le bien à vos ascendants et descendants.

Engagement initial Prorogation triennale Années 1 à 6 Années 7 à 9 Années 9 à 12 TOTAL
6 ans sans prorogation 2% par an Ø Ø 12%
1 prorogation 2% par an 2% par an Ø 18%
2 prorogations 2% par an 2% par an 1% par an 21%
9 ans sans prorogation 2% par an Ø 18%
1 prorogation 2% par an 1% par an 21%


Les conditions à respecter

•    L'investisseur du bien immobilier s’engage à louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 6 ans, pouvant être allongée de deux périodes de 3 ans.
•    Depuis le 1er janvier 2015, les investisseurs auront la possibilité de louer à leurs descendants ou ascendants, sous réserve que ces derniers ne soient pas membre du foyer fiscal du bailleur et que le plafonds de loyer et de ressources du locataire soient respectés.
•    L’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
•    Le bien immobilier doit être situé dans une zone d’investissement éligible 
•    Sont autorisées deux acquisitions par an, par contribuable, au titre d’une même année d’imposition, dans la limite de 300 000 € par contribuable et dans la limite d’un prix plafonné à 5 500 € le m² de surface habitable
•     Le bien doit être énergétiquement performant (RT 2012 ou BBC 2005 pour les permis de construire déposés avant le 1er janvier 2013)
•    La réduction est applicable sur les logements neufs achevés ou en état futur d’achèvement (VEFA) acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016
•    L’achèvement du bien immobilier doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la signature d'acte authentique d'acquisition.
•    Des plafonds de loyer et des plafonds de ressources sont applicables.

 


Plafonnement des ressources pour les baux conclus ou renouvelés en 2017

Composition du foyer de locataire Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 37 126 € 30 260€ 27 234€
Couple 55 486€ 40 410€ 36 368€
Personne seule ou couple + 1 personne à charge 66 699€ 48 596€ 43 737€
Personne seule ou couple + 2 personnes à charge 79 893€ 58 666€ 52 800€
Personne seule ou couple + 3 personnes à charge 94 579€ 69 014€ 62 113€
Personne seule ou couple + 4 personnes à charge 106 431€ 77 778€ 70 000€
Majoration par personne à charge supplémentaire +11 859€ +8 677€ +7 808€

 

Plafond de loyer par zone appliquée au département

  Zone A Zone B1 Zone B2
2016 12,20€/m² 10,07€/m² 8,75€/m²


Calcul du loyer maximum

Coefficient du dispositif PINEL
Le calcul du loyer se fait après application d'un coefficient sur la surface (S) fiscale du logement
= 0,7 + 19/S
Le résultat ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.
Ce coefficient est multiplié au plafond du loyer de la zone.
Exemple : 
Pour un logement de 45m² situé en zone B1 : 0.7 + (19/45) = 1.12
        1.12 x 10.07 = 11.27
        Pour ce logement de 45m² le plafond de loyer est donc de 11.27€/m² soit 507€


Depuis le 1er janvier 2013, le plafond des niches fiscales s'élève à 10 000 €.
Le dispositif  PINEL est soumis à ce plafonnement. Il est possible de cumuler plusieurs opérations de défiscalisation dans la limite d’une réduction annuelle de 10 000 €.

 

 

  

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